אם אתם מתכננים לעלות לארץ ולקנות בית בישראל, חשוב שתשקלו היטב מתי לקחת את המשכנתא שלכם – לפני או אחרי העליה לארץ. ישנם יתרונות וחסרונות לכל אפשרות, להלן כמה נקודות עיקריות שמומלץ בחום להביא בחשבון:
נטילת משכנתא לפני העליה לארץ:
יתרונות
- יכולת לקחת את כל המשכנתא ללא קנס פוטנציאלי מראש שיש במרבית הבנקים בישראל.
- היכולת לקחת את מלוא ההלוואה בריבית משתנה / ריבית צפה, ששיעורה הראשוני יכול להיות נמוך משמעותית מהשיעורים הקבועים, שכן מדובר במשכנתא מסוכנת.
- הבנקים בדרך כלל מחייבים את הלווים לרכוש פוליסת ביטוח חיים ממבטח ישראלי כדי לכסות את הסכום המושאל, ולהעביר את הפוליסה שהוקצתה לבנק למשכנתאות. לאזרחים לא ישראלים קל יותר לקבל ויתור על דרישה זו, אשר יכולה להיות יקרה בהשוואה למדיניות דומה המוצעת במדינות אחרות.
חסרונות
- המשכנתא מוגבלת ל-50% LTV (הלוואה לערך). עם זאת, ניתן לקבל 10% נוספים בצורה של הלוואה לא מאובטחת (בשיעורים גבוהים יותר ובטווח קצר יותר), בכפוף לזיכוי של הלווים.
- מס הקניה של תושבי ישראל, שהוא כיום גבוה בהרבה מזה שצריכים לשלם העולים או תושבי ישראל שרכשו את הנכס הראשון שלהם, יחויב. עם זאת, בהנחה שהלווה יעלה לארץ תוך שנה מיום הרכישה, הוא יוכל לקבל החזר מס מרשויות המס על ההפרש בין המיסים ששולמו לבין סכום המס שמשלמים העולים החדשים בעת מימוש זכויותיהם. לחלופין, אם הלווה יכול להוכיח כי השיג מעמד של תושבות בישראל (גם ללא עלייה) תוך שנתיים מיום הרכישה, הוא יהיה זכאי לקבל החזר מס מרשויות המס על ההפרש בין המיסים ששולמו לבין המס אשר ישראלים שרכשו את ביתם הראשון ישלמו. כמובן שבמקרים מסוימים זה יכול להשתנות, ולכן יש לדון על כך ביסודיות עם עורך הדין שלכם.
מעוניינים בלקיחת משכנתא הפוכה?
נטילת משכנתא לאחר העליה:
יתרונות
- עד 75% מימון LTV.
- שיעורי מס קניה מופחתים עבור עולים חדשים שיכולים להיות מתורגמים לחסכון של 8-5 אחוזים ממחיר הרכישה הכולל.
חסרונות
- על פי תקנות בנק ישראל לגבי אופן הבניה של הלוואות לישראלים, אזרחי ישראל חשופים לעונשים אפשריים מראש על מרבית המשכנתא שלהם (כמעט מכל המלווים בישראל). העמלה לפני תשלום חלה רק במקרה שבו שיעורי הריבית בשוק נמוכים יותר במועד פירעון מוקדם. עם זאת, זה מייצג סיכון משמעותי במידה שהלווה מתכוון לשלם את המשכנתא לפני תום תקופת ההלוואה.
- אמנם יש יוצאים מן הכלל – אזרחי ישראל נדרשים בדרך כלל לעשות פוליסת ביטוח חיים עבור סכום המשכנתא, ולתת את שם הבנק כמוטב.
*** יש נקודה אחת נוספת שעשויה להיחשב כיתרון בהתאם לנסיבות. ישנה משכנתא מסובסדת במיוחד עבור עולים חדשים, עד כמה מאות אלפי שקלים, שתנאיה הם 3%, קבוע ל-25-20 שנה, כאשר הקרן צמודה לאינפלציה ואין קנס מראש. אם הלווה מעוניין לקחת משכנתא צמודה לאינפלציה, ושיעורי המשכנתא הנוכחית על משכנתאות צמודות לאינפלציה הם מעל 3% – זה יהיה יתרון לממש את האופציה הזו. עם זאת, מניסיוננו, רוב העולים אינם חשים בנוח כשהקרן שלהם צמודה לאינפלציה ולכן מעדיפים להימנע מאפשרות זו.
בעוד המידע הנ"ל מכסה כמה מן הנקודות העיקריות לגבי מתי כדאי לקחת משכנתא ביחס לתוכניות שלכם לעליה, חשוב שתזכרו שלכל מצב יש שיקולים משלו. אל תהססו לפנות אלינו כדי לדון בעליה שלכם ובתוכניות המשכנתא.
